Grundstückskaufvertrag: Alles auf einen Blick!

Was ist ein Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB?

Ähnlich wie beim Immobilienkaufvertrag handelt es sich beim Grundstückskaufvertrag um ein rechtliches Dokument, das den Verkauf und die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück regelt. Nach § 311b BGB verpflichtet sich dabei eine Partei, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Der Vertrag legt alle wesentlichen Bedingungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite fest und bildet die rechtliche Grundlage für den Immobilienhandel. Befindet sich auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, wird diese mit in den Vertrag aufgenommen, da sie als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt.

Formvorschrift & notarielle Beurkundung

Die strenge Formvorschrift des § 311b BGB sieht vor, dass ein Grundstückskaufvertrag zwingend der notariellen Beurkundung bedarf. Ohne diese ist der Vertrag nichtig gemäß § 125 BGB. Die Notarin oder der Notar überwacht die Eigentumsübertragung und sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Notarkosten betragen dabei in der Regel zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises.

Beispiel: Familie Müller kauft ein Baugrundstück für ihr Eigenheim. Obwohl sie sich mit dem Verkäufer bereits mündlich geeinigt haben, wird der Vertrag erst rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Erst dann kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen.

Wesentlicher Bestandteil des Vertrags

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückskaufvertrags gehören die exakte Grundstücksbeschreibung, der Kaufpreis, Zahlungsbedingungen sowie die Auflassungsvormerkung. Letztere dient als wichtige Sicherheit für den Käufer und wird im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder mit weiteren Belastungen versieht, bevor der Eigentümerwechsel vollständig vollzogen ist. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer somit vor einem möglichen Rechtsmangel und sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung ab.

Vertragliche Bindung

Die rechtliche Bindung des Grundstückskaufvertrags tritt in Kraft, sobald beide Parteien das Dokument unterzeichnet und notariell beurkundet haben. Diese Unterschriften zeigen die Zustimmung zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen. Dabei ist es unerheblich, ob bereits eine Anzahlung geleistet wurde.

Vorvertrag, Auflassung und Auflassungsvormerkung

Sinn und Nutzen des Kaufvorvertrags

Ein Vorvertrag beim Grundstückskauf ist eine verpflichtende schuldrechtliche Vereinbarung, in der sich beide Parteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags verpflichten. Er dient als rechtliche Absicherung, wenn sich Käufer und Verkäufer zwar einig sind, der endgültige Eigentümerwechsel sich jedoch aus verschiedenen Gründen verzögert. Der Vorvertrag bietet beiden Seiten Planungssicherheit und schützt vor Rücktritten. Besonders sinnvoll ist er, wenn der Käufer noch Zeit für die Finanzierung benötigt oder wenn bestimmte Bedingungen vor dem endgültigen Kauf erfüllt werden müssen. Wie der Hauptvertrag muss auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden, um rechtlich bindend zu sein.

Sicherheit durch Auflassungsvormerkung

Die Auflassung bezeichnet die vertragliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel einer Immobilie und muss notariell beurkundet werden. Da der rechtliche Eigentumsübergang erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist, sorgt die Auflassungsvormerkung für zusätzliche Sicherheit. Sie funktioniert wie eine Reservierung und schützt den Käufer in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung. Die Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder mit weiteren Lasten belegt. Dies ist besonders wichtig, da die Bearbeitungszeit bis zur tatsächlichen Umschreibung mehrere Monate dauern kann. Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar beim Grundbuchamt beantragt und stellt einen wesentlichen Schutzmechanismus für den Käufer dar.

Ablauf eines Grundstückskaufvertrags: Schritt für Schritt zum Abschluss

Der Grundstückskauf ist ein komplexer Prozess, der rechtlich präzise Schritte erfordert. Hier erfahren Sie, wie der Ablauf strukturiert ist und welche Rolle die Beteiligten spielen.

Verhandlung und Vorbereitung

Zu Beginn stehen die Verhandlungen über den Kaufpreis und die Bedingungen des Verkaufs. Für Käufer ist es ratsam, bereits in dieser Phase eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorzulegen, um die Zahlungsfähigkeit nachzuweisen. Auch die Prüfung der Bodenbeschaffenheit durch einen Gutachter ist empfehlenswert, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Vertragsentwurf und -prüfung

Die Verkäuferseite oder eine beauftragte Anwaltskanzlei erstellt den Vertragsentwurf. Dieser sollte vom Käufer sorgfältig geprüft werden. Änderungswünsche sollten rechtzeitig vor der Beurkundung mitgeteilt werden, damit der Notar den angepassten Entwurf allen Beteiligten zukommen lassen kann.

Notarielle Beurkundung

Die Beteiligung eines Notars ist bei Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar hat folgende Pflichten:

• Prüfung des Grundbuchs vor der Beurkundung

• Belehrung beider Parteien über rechtliche Konsequenzen

• Überwachung der Eigentumsübertragung

• Sicherstellung der Rechtsgültigkeit gemäß BGB

Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag beim Notar, womit der Eigentumsübertragungsprozess beginnt.

Grundbucheintrag und Auflassung

Nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang und bildet die rechtliche Grundlage für den Grundbucheintrag. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer offiziell Eigentümer.

Hinweis: Das Eigentum am Grundstück bleibt bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises beim Verkäufer. Die Grunderwerbsteuer sollte in die Finanzierungsplanung einbezogen werden, da sie je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt.

Kosten und Notarkosten beim Grundstückskaufvertrag

Beim Kauf eines Grundstücks fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die in die Finanzplanung einbezogen werden sollten. Diese können insgesamt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und sind teilweise von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Gebührenübersicht

Die wichtigsten Kostenarten im Überblick:

Die Grunderwerbsteuer stellt dabei den größten Kostenblock dar. Während einige Bundesländer wie Bayern und Sachsen den niedrigsten Satz von 3,5 Prozent erheben, verlangen andere wie Nordrhein-Westfalen und das Saarland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wer trägt welche Kosten?

Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist teilweise gesetzlich geregelt, kann aber in bestimmten Bereichen auch vertraglich vereinbart werden:

• Käufer trägt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung

• Verkäufer trägt: Kosten für die Lastenfreistellung im Grundbuch

Bei Maklergebühren ist seit Ende 2020 eine Teilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer üblich. Häufig wird eine 50/50-Aufteilung vereinbart, es können aber auch andere Verteilungsschlüssel festgelegt werden.

Die elektronische Signatur kann zwar bei vielen Dokumenten den Prozess beschleunigen, der Grundstückskaufvertrag selbst benötigt jedoch weiterhin die notarielle Beurkundung mit persönlicher Anwesenheit beim Notar.

Schnelle Checkliste für einen Grundstückskaufvertrag

Bevor Sie einen Grundstückskaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie folgende wichtige Punkte sorgfältig prüfen, um Ihre Interessen als Käufer zu schützen und unerwartete Kosten zu vermeiden:

• Überprüfen Sie, ob die Beschreibung des Grundstücks im Vertrag korrekt und vollständig ist. Hier ist es wichtig, die Aufmerksamkeit auf Details zu legen.

• Klären Sie den vereinbarten Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen sowie mögliche Finanzierungsvorbehalte.

• Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt.

• Stellen Sie sicher, dass alle Zahlungsfristen im Vertrag klar definiert sind.

• Prüfen Sie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Ihren Eigentumsanspruch absichert.

• Klären Sie bestehende Rechte und Belastungen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

• Prüfen Sie, welche Gewährleistungen gelten und ob Haftungsausschlüsse vorliegen.

• Überprüfen Sie, wann die Fälligkeit erfolgt und wann die Eigentumsübertragung stattfindet.

Häufige Fragen zum Grundstückskaufvertrag

Wer erstellt den Kaufvertrag für ein Grundstück?

In der Regel erstellt der Verkäufer oder eine beauftragte Anwaltskanzlei den Kaufvertrag für ein Grundstück. Es ist auch möglich, dass der Käufer den Vertrag ausarbeitet oder dies von einem Anwalt erledigen lässt.

Wann ist ein Grundstückskaufvertrag wirksam?

Ein Grundstückskaufvertrag wird wirksam, sobald beide Parteien das Dokument unterzeichnet haben. Die Wirksamkeit hängt jedoch nicht davon ab, ob das Eigentum schon im Grundbuch eingetragen wurde. Erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen, einschließlich Zahlung des Kaufpreises, ist er vollständig abgeschlossen.

Was steht in einem Grundstückskaufvertrag?

Ein umfassender Grundstückskaufvertrag enthält alle relevanten Klauseln und Informationen. Dazu gehören die genaue Beschreibung des Grundstücks wie die Dokumentation eventueller Mängel am Grundstück oder auch die Beschaffenheit des Bodens, der Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Fristen, Bedingungen für die Eigentumsübertragung, Gewährleistungen, Haftungsausschlüsse und weitere spezifische Vereinbarungen, die die Parteien getroffen haben.

Welche Kosten fallen bei einem Grundstückskaufvertrag an?

Bei einem Grundstückskaufvertrag entstehen Notarkosten von etwa 1,0 bis 2,0% des Kaufpreises sowie Grundbuchkosten von rund 0,5%. Insgesamt belaufen sich die Kosten auf etwa 1,5 bis 2,5% des Kaufpreises. Diese umfassen die notarielle Beurkundung, Eintragungen wie die Auflassungsvormerkung und die Kaufpreiszahlung. Zusätzlich können je nach Grundstück Erschließungskosten anfallen, die mehrere tausend Euro betragen können.

Wann ist ein Grundstückskaufvertrag rechtsgültig?

Die Rechtsgültigkeit eines Grundstückskaufvertrags ist an die notarielle Beurkundung gebunden, wie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Ohne diese Form ist der Vertrag nichtig. Eine Ausnahme besteht nur, wenn trotz fehlender Beurkundung bereits die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind. Ein Vorvertrag zum späteren Abschluss des Hauptvertrags bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung, um rechtsgültig zu sein.

Warum muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?

Die notarielle Beurkundung dient dem Schutz beider Vertragsparteien und gewährleistet die Rechtsgültigkeit des Vertrags. Der Notar überwacht die Eigentumsübertragung und sorgt für die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben. Durch die Beurkundung wird sichergestellt, dass der Käufer das Grundstück nach Kaufpreiszahlung zu den vereinbarten Bedingungen erhält. Zudem vermeidet sie Formfehler, die zur Aufhebung des Vertrags führen könnten.

Kann man vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten?

Ein Rücktritt vom notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Gesetzliche Rücktrittsgründe umfassen erhebliche Sach- oder Rechtsmängel, wobei dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Behebung gesetzt werden muss. Der Verkäufer kann zurücktreten, wenn der Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug gerät. Vertragliche Rücktrittsrechte müssen explizit im beurkundeten Vertrag festgehalten sein, sonst gelten nur die gesetzlichen Regelungen.

Was ist ein Grundstückskaufvertrag mit Auflassung?

Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie ist neben dem Grundstückskaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) das erforderliche Verfügungsgeschäft für die Eigentumsübertragung. Häufig werden Kaufvertrag und Auflassung in einem Dokument zusammengefasst. Die Auflassung dokumentiert den rechtsverbindlichen Eigentumsübergang und ist Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Rücktritt und Aufhebung des Grundstückskaufvertrags

Trotz sorgfältiger Planung kann es vorkommen, dass ein Grundstückskaufvertrag rückabgewickelt werden muss. Die rechtlichen Möglichkeiten hierfür sind klar definiert und sollten frühzeitig berücksichtigt werden.

Wann ist ein Rücktritt möglich?

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht gemäß § 323 BGB, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten nicht erfüllt. Typische Fälle sind:

• Erhebliche Sachmängel am Grundstück

• Nichtzahlung des Kaufpreises trotz Fristsetzung

• Verletzung wesentlicher vertraglicher Nebenpflichten

Zusätzlich können Vertragsparteien eine vertragliche Rücktrittsklausel vereinbaren, die spezifische Rücktrittsgründe und -fristen festlegt.

Ablauf der Aufhebung

Die einvernehmliche Beendigung erfolgt durch einen Aufhebungsvertrag:

• Formfrei möglich, solange keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist

• Nach Eintragung der Vormerkung ist in der Regel eine notarielle Beurkundung erforderlich

• Nach Eigentumsumschreibung muss die Rückabwicklung zwingend notariell beurkundet werden

Die Rückabwicklung umfasst die Rückgabe des Grundstücks und die Rückzahlung des Kaufpreises gemäß § 346 BGB.

Muster & Vorlage: Kaufvertrag über ein Grundstück

Kostenlose Word-Vorlage nutzen

Für den Grundstückskaufvertrag stehen Ihnen verschiedene kostenlose Mustervorlagen im Word-Format zur Verfügung. Seriöse Quellen wie Rechtsportale und Notarkammern bieten downloadbare Vorlagen an, die als Grundgerüst dienen können. Beachten Sie jedoch: Diese Muster müssen zwingend an Ihre individuellen Umstände angepasst werden. Blindes Übernehmen von Standardvorlagen kann zu rechtlichen Lücken führen, da jeder Grundstückskauf spezifische Besonderheiten aufweist.

Individuell anpassen lassen

Die notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben. Daher empfiehlt es sich, den Vertragsentwurf von einem Rechtsanwalt oder direkt vom Notar erstellen oder prüfen zu lassen. Diese Fachleute können den Kaufvertragsentwurf auf Ihre spezifischen Anforderungen zuschneiden und sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt abgedeckt sind. Die Investition in professionelle Beratung schützt beide Vertragsparteien und vermeidet spätere Streitigkeiten bei dieser bedeutenden finanziellen Transaktion.

Wichtige Überlegungen für Unternehmen beim Grundstückskauf

Für Unternehmen ist der Grundstückserwerb mit spezifischen Herausforderungen verbunden. Um die Rentabilität zu sichern und den Eigentümerwechsel reibungslos zu gestalten, sind folgende Aspekte entscheidend:

• Zweck der Nutzung: Definieren Sie vor dem Kauf klar den Verwendungszweck des Grundstücks. Dies beeinflusst nicht nur die Vertragsverhandlungen, sondern auch erforderliche Genehmigungen und rechtliche Rahmenbedingungen für Betriebsgebäude oder Lagerflächen.

• Langfristige Investitionsstrategie: Betrachten Sie den Grundstückskauf als strategische Investition. Planen Sie, wie das Grundstück langfristig zum Unternehmensvermögen beiträgt – sei es durch Wertsteigerung oder als Basis für zukünftige Expansionen.

• Legal Due Diligence (LDD): Führen Sie eine gründliche rechtliche Prüfung durch, um Risiken zu identifizieren. Überprüfen Sie Baugenehmigungen, Umweltauflagen und bestehende Rechte oder Belastungen, die das Grundstück betreffen.

• Nachzahlungsverpflichtung: Achten Sie auf Klauseln, die Sie zu späteren Zahlungen verpflichten können. Diese treten häufig bei Werterhöhungen des Grundstücks ein, etwa durch Umwidmung in Bauland oder Änderungen im Bebauungsplan.

• Mehrerlösklausel: Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Verpflichtung enthält, bei Weiterverkauf innerhalb einer bestimmten Frist Gewinne mit dem Verkäufer zu teilen. Solche Klauseln sind besonders bei kommunalen Verkäufern üblich und wurden vom BGH als grundsätzlich zulässig eingestuft.

• Steuerliche Implikationen: Analysieren Sie die steuerlichen Auswirkungen des Kaufs. Eine durchdachte Steuerplanung kann erhebliche Kosteneinsparungen bringen und die Gesamtrentabilität des Projekts verbessern.

Fazit: Überlassen Sie beim Grundstückskaufvertrag nichts dem Zufall

Große Investitionen wollen gut geplant sein: Der Erwerb von Grundstücken erfordert eine sorgfältige Struktur und Prüfung aller relevanten Aspekte. Eine professionelle rechtliche Begleitung, die Einbindung eines Notars und eine umfassende Checkliste mit allen relevanten Inhalten sind entscheidend für den erfolgreichen Abschluss des Grundstückskaufvertrags. Mit Docusign können Sie den gesamten Prozess durch elektronische Signaturen deutlich beschleunigen und vereinfachen.

Wussten Sie schon, dass notarielle Beurkundungen auch mit der elektronischen Signatur unterzeichnen können? Erfahren Sie hier mehr!

Haftungsausschluss: Die hier geäußerten Meinungen und Informationen dienen lediglich allgemeinen Informationszwecken und sollten nicht als rechtliche Beratung verstanden werden. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir, einen qualifizierten Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

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